BTR drží vysokou obsazenost a chystá výrazný růst. Nájem zůstává výrazně pod splátkou hypotéky

Praha 27. srpna 2026

Hlavní zjištění z Living Sector Market Report H1 2026:

• Aktuální potenciál pražského BTR trhu dosahuje přibližně 15 000 jednotek. Jde o součet bytů v provozu, ve výstavbě a v aktuálně evidovaných připravovaných projektech. V provozu je nyní 3 400 bytů ve 23 projektech, více než tři pětiny sledovaných jednotek jsou však stále ve fázi přípravy.
• Menší byty zůstávají základem BTR. Dispozice 1+kk a 2+kk tvoří 80 % všech sledovaných jednotek. Průměrný BTR byt má 49 m², zatímco nový byt nabízený k prodeji v Praze 64 m².
• Skutečné nájemné v BTR projektech dosáhlo 562 Kč/m². Oproti nájemnému nabízenému na realitních portálech jde o 24% prémii. U nabídkového nájemného ve všech BTR projektech včetně nově spuštěných dosahuje rozdíl až 33 %.
• Prémiové nájemní bydlení zůstává výrazně dostupnější než koupě nového bytu. Průměrná splátka hypotéky při 80% LTV je v Praze přibližně o polovinu vyšší než skutečné nájemné v BTR projektech, při 90% LTV zhruba o dvě třetiny.
• Celková neobsazenost vzrostla na 5 %, stabilizované projekty však zůstávají téměř plné. Jejich neobsazenost činí pouze 2 %. „Vyšší“ celkovou hodnotu neobsazenosti táhnou především nově spuštěné projekty v průběhu jejich náběhu.
• V letech 2027 a 2028 přijde výraznější nová nabídka. V každém z těchto let se očekává vstup více než 1 000 nových BTR jednotek na pražský trh.
• Dostupné nájemní bydlení se stává významnou součástí trhu. V Praze BTR Group sleduje 4 870 jednotek ve 23 projektech, v celé České republice přes 9 000 jednotek v 63 projektech. Přibližně tři čtvrtiny celkového objemu připravují municipality.
• Brno má aktuální potenciál přibližně 4 500 jednotek institucionálního nájemního bydlení. Výrazně zde roste především co-living – jen v letech 2027 a 2028 by mělo na trh přibýt přibližně 1 000 nových co-livingových jednotek.
• Institucionální nájemní bydlení se rozvíjí i mimo dvě největší města. V regionech mimo Prahu a Brno BTR Group eviduje 18 projektů s více než 1 900 jednotkami.

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení zůstává v první polovině roku 2026 stabilní a zároveň se připravuje na další fázi růstu. V provozu je aktuálně 3 400 BTR (Build to Rent) jednotek ve 23 projektech a celkový objem sledovaného trhu, včetně projektů ve výstavbě a přípravě, dosahuje přibližně 15 000 jednotek. Data nového Living Sector Market Reportu společnosti BTR Group potvrzují dlouhodobě silnou poptávku po profesionálně spravovaném nájemním bydlení a vysokou obsazenost stabilizovaných projektů. V následujících letech se navíc očekává výraznější rozšiřování nabídky, které posune pražský BTR trh do další fáze jeho rozvoje.

„Pražský trh se dostává do zajímavého přechodového období. Na jedné straně máme stabilizované projekty s velmi vysokou obsazeností a potvrzenou poptávkou, na druhé straně se postupně připravuje výrazně větší objem nové nabídky. S rostoucí konkurencí bude stále důležitější nejen lokalita a výše nájemného, ale především celkové nastavení produktu, kvalita správy a zákaznická zkušenost nájemce. Institucionální nájemní bydlení se tím posouvá do další fáze profesionalizace,“ říká Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Group.

Menší byty zůstávají základem BTR

Struktura pražských BTR projektů nadále potvrzuje výraznou orientaci na menší a prostorově efektivní jednotky. Byty 1+kk a 2+kk tvoří dohromady 80 % všech sledovaných BTR jednotek, zatímco u nových bytů nabízených k prodeji představují stejné dispozice pouze 63 % nabídky.

Rozdíl se promítá také do celkové velikosti bytů. Průměrná jednotka v pražském BTR projektu má 49 m², zatímco u nabídky nových bytů určených k prodeji jde o 64 m². Podle BTR Group lze s ohledem na strukturu připravovaných projektů očekávat, že průměrná velikost nájemních jednotek bude v dalších letech ještě mírně klesat.

Nejde přitom pouze o snahu minimalizovat metry čtvereční. U institucionálního nájemního bydlení hraje zásadní roli celkový flat mix, funkčnost dispozice a dlouhodobá obsaditelnost bytu. Právě efektivní práce s prostorem se tak stává jedním z klíčových parametrů při přípravě nových projektů.

BTR si drží cenovou prémii. Proti vlastnickému bydlení je ale stále výrazně dostupnější

Skutečné nájemné v pražských BTR projektech dosáhlo v první polovině roku 2026 v průměru 562 Kč/m², tedy o 24 % více než nabízené nájemné na realitních portálech. U nabídkového nájemného ve stabilizovaných BTR projektech dosahuje prémie 30 %, při zahrnutí všech projektů včetně nově spuštěných pak 33 %.

Rozdíl odráží odlišný charakter produktu. Institucionální nájemní projekty tvoří převážně nové budovy v kvalitních lokalitách, často s vybavenými byty, profesionálním designem, správou domu a navazujícími službami. Nájemník zároveň získává vyšší míru jistoty a předvídatelnosti dlouhodobého nájemního vztahu.

Výrazný rozdíl však vzniká při srovnání s koupí nového bytu financovanou hypotékou. Průměrná měsíční splátka hypotéky na nový pražský byt je při 80% LTV napříč dispozicemi přibližně o polovinu vyšší než skutečné nájemné v BTR projektech. Při 90% LTV se rozdíl pohybuje přibližně kolem dvou třetin.

Vedle samotných měsíčních nákladů hraje významnou roli také potřebný počáteční kapitál. Zatímco u nájemního bydlení je zpravidla nutné složit kauci odpovídající jednomu až třem měsíčním nájmům, koupě bytu vyžaduje vlastní prostředky v řádu vysokých stovek tisíc až milionů korun ještě před započtením nákladů na jeho vybavení.

Vyšší neobsazenost neznamená slabší poptávku

Celková neobsazenost pražských BTR projektů vzrostla v první polovině roku na 5 %. Za růstem však stojí především nově otevřené projekty, které se postupně obsazují. U projektů, kde byl pronájem zahájen v roce 2025, dosahuje neobsazenost 13 %, u projektů spuštěných v roce 2024 pouze 2 % a u starších projektů 1 %.

„Údaje o neobsazenosti je potřeba vnímat v kontextu postupného náběhu nově otevřených projektů. Stabilizované BTR projekty si nadále drží velmi vysokou obsazenost, respektive jejich neobsazenost dosahuje pouze dvou procent. Zároveň vidíme silnou developerskou aktivitu – v letech 2027 a 2028 by mělo v Praze v každém roce přibýt více než tisíc nových BTR jednotek. Pražský trh tak postupně vstupuje do další fáze svého růstu,“ vysvětluje Jiří Kubánek, hlavní analytik BTR Group.

Investorská základna se přitom dále rozšiřuje. Největší portfolio v provozu a přípravě si drží AFI Home s 2 155 jednotkami, na druhé místo se nově posunula Mint Living. Mezi nové subjekty v přehledu patří například PSN, která připravuje rekonstrukci bývalé telefonní ústředny ve Fibichově ulici na Praze 3 na 116 nájemních jednotek.

K výrazným událostem prvního pololetí patří také oznámení druhé etapy Rohan City, kde mají vzniknout dva nájemní domy s celkem 240 jednotkami – 127 pro Kooperativu a 113 pro MINT rezidenční fond.

Dostupné nájemní bydlení získává na významu

Vedle komerčního BTR se stále výrazněji profiluje segment dostupného nájemního bydlení. V Praze dnes BTR Group eviduje 4 870 jednotek ve 23 projektech, z nichž téměř 70 % se nachází ve fázi přípravy.

Největší objem dostupného nájemního bydlení v přípravě připadá na hlavní město Prahu, včetně projektů městských částí a Pražské developerské společnosti. Z pohledu již realizovaného portfolia je však lídrem Dostupné bydlení České spořitelny, které má aktuálně 660 jednotek v provozu a dalších 312 ve výstavbě. Právě těchto 312 jednotek tvoří projekty Rezidence Strašnice se 138 byty a Barrandov rezidence se 174 byty, jejichž akvizice společnost dokončila v první polovině roku 2026. V celé České republice BTR Group aktuálně sleduje 63 projektů dostupného nájemního bydlení s více než 9 000 jednotkami. Přibližně sedm z deseti jednotek se zatím nachází ve fázi přípravy a zhruba tři čtvrtiny celkového sledovaného objemu připravují municipality.

„Vedle komerčního BTR dnes stále jasněji vidíme vznik samostatného a velmi významného segmentu dostupného nájemního bydlení. Rozsah připravovaných projektů ukazuje, že institucionální nájemní bydlení nebude do budoucna jen produktem soukromého trhu. Důležitou roli v něm budou mít města, veřejný sektor i institucionální investoři zaměření na dlouhodobě dostupné bydlení,“ doplňuje Zuzana Chudoba.

Brno se profiluje jako centrum českého co-livingu, trh roste i v regionech

Aktuální potenciál institucionálního nájemního bydlení v Brně podle databáze BTR Group dosahuje přibližně 4 500 jednotek ve 30 projektech, přičemž 45 % jednotek se nachází ve fázi přípravy.

Specifickou pozici zde má co-living. V Brně v současnosti fungují tři větší co-livingové projekty s celkem 628 jednotkami a jen v letech 2027 a 2028 by mělo přibýt přibližně 1 000 dalších co-livingových jednotek. Vedle nich BTR Group eviduje sedm větších nájemních projektů kombinujících klasické BTR, rekonstrukce nájemních domů a serviced apartments. V letech 2027 a 2028 by mělo přibýt také nejméně 400 nových BTR jednotek.

Institucionální nájemní bydlení přitom postupně přestává být tématem pouze Prahy a Brna. V ostatních českých regionech BTR Group sleduje přibližně 18 projektů s více než 1 900 jednotkami. Více než dvě třetiny z nich představují novostavby, zbytek tvoří konverze a rekonstrukce.

Rychlejší výstavba jako podmínka dalšího rozvoje nájemního bydlení

S rostoucím objemem připravovaných nájemních projektů nabývá na významu také samotná rychlost a efektivita jejich výstavby. Právě tomuto tématu se v aktuálním Living Sector Market Reportu věnuje stavební a developerská skupina SYNER, která do České republiky přivádí systém CREE Buildings založený na vysoké míře prefabrikace, digitalizaci a přesunu části výroby mimo staveniště. První českou realizací bude druhá etapa rezidenčního projektu Nová Kunratická v Liberci.

„U nájemního bydlení je rychlost výstavby významným ekonomickým faktorem. Vedle rychlosti a organizace výstavby je pro nás zásadní také konečná kvalita produktu. Díky prefabrikaci a výrobě segmentů v ideálních podmínkách můžeme dosahovat skutečně vysoké kvality jednotlivých prvků a zároveň lépe kontrolovat celý proces realizace,“ říká Lukáš Urban, člen představenstva SYNER Group.

Systém má vedle rychlejší realizace přinášet také vyšší předvídatelnost harmonogramu a nákladů, efektivnější využití materiálových zdrojů a nižší uhlíkovou stopu při výstavbě. Pro sektor nájemního bydlení, který v dalších letech čeká další růst nabídky, tak může představovat jednu z cest, jak nové projekty dostávat na trh rychleji a efektivněji.

O společnosti BTR Group  – BTR Group poskytuje komplexní služby pro segment nájemního bydlení – od investičního a strategického poradenství, přes optimalizaci nájemních bytových projektů a vybavování interiérů, až po kompletní správu, provoz a péči o nájemce. Tým tvoří odborníci s více než dvacetiletou zkušeností v developmentu, real estate a property managementu, kteří čerpají z hluboké znalosti českého trhu i ze zahraniční praxe.

Společnost spolupracuje s investory, developery i menšími firmami a působí v České republice, na Slovensku a ve Velké Británii. Strategické partnerství s londýnskou společností SAY Property propojuje lokální know-how s mezinárodní zkušeností, díky čemuž firma přináší inovativní, udržitelná a na míru navržená řešení pro klienty napříč Evropou.

BTR Group je členem Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a Asociace nájemního bydlení (ANB). Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Group, působí jako viceprezidentka ANB a je také členkou Housing Investment Advisory Hub (HIAH) – platformy vzniklé z iniciativy Státního fondu podpory investic, která sdružuje experty z oblasti práva, developmentu, stavebnictví, energetiky a urbanismu.

Více informací naleznete na www.btrgroup.re