Byty jako zlatý důl končí? Realitní trh ztrácí investiční lesk
Praha 10. února 2026
Investice do nemovitostí patřily v České republice dlouhodobě mezi nejvyhledávanější způsoby zhodnocení finančních prostředků. V posledních letech však trh prošel výrazným růstem cen a zároveň čelí vyšším úrokovým sazbám hypotečních úvěrů. Podle části odborníků se tak investiční atraktivita rezidenčních nemovitostí výrazně změnila a potenciální investoři by měli být výrazně obezřetnější než v minulosti.
„Osobně bych dnes investici do rezidenční nemovitosti nedoporučil – tedy pokud v ní investor přímo neplánuje bydlet,“ uvádí hlavní ekonom realitního portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka. Reflektuje tak aktuální náladu části investorů i finančních poradců. Hlavním důvodem je podle něj kombinace vysokých pořizovacích cen a relativně nízkých výnosů z pronájmu.
Rezidenční nemovitosti: Vysoké ceny a klesající výnosy
Ceny bytů a rodinných domů v České republice zůstávají na historicky vysokých úrovních, zejména v Praze a dalších velkých městech. Výnosnost investičních bytů se tak postupně snižuje. V některých lokalitách se podle odborníků dostává do situace, kdy nájemné nepokrývá plně náklady spojené s financováním nemovitosti.
„Rezidenční nemovitosti jsou v Česku dlouhodobě předražené. Pokud investor využívá bankovní financování, zejména hypoteční úvěr, může se dostat do situace záporného výnosu. To platí především v Praze, kde je rozdíl mezi cenou nemovitosti a výnosem z pronájmu nejvýraznější,“ uvádí Jakub Veverka.
Právě hypoteční úvěry dnes představují jeden z nejvýznamnějších faktorů, který ovlivňuje investiční rozhodování. Vyšší úrokové sazby výrazně prodlužují návratnost investice a snižují její celkovou atraktivitu. Využití bankovního financování jako investičního nástroje proto někteří v současné době nedoporučují.
Regionální rozdíly mohou hrát zásadní roli
Navzdory celkovému ochlazení investičního zájmu existují regiony, které mohou investorům nabídnout zajímavější příležitosti. Investiční potenciál nadále hledat například v Ústeckém nebo Moravskoslezském kraji, a to zejména ve vybraných lokalitách s dlouhodobě stabilní poptávkou po nájemním bydlení.
„Avšak i v těchto regionech je nutné postupovat velmi selektivně a důkladně analyzovat konkrétní lokalitu, kvalitu nemovitosti i strukturu nájemníků. Automatické očekávání růstu cen nebo vysokých výnosů již podle nich není realistické,“ dodává Veverka z Videobydleni.cz.
Komerční prostory získávají na atraktivitě
Za zajímavou alternativu k rezidenčním nemovitostem jsou v současnosti považovány komerční prostory. Ty mohou nabídnout stabilnější výnos a z hlediska ceny za metr čtvereční často vycházejí výhodněji než byty určené k pronájmu.
„Komerční nemovitosti navíc často pracují s dlouhodobými nájemními smlouvami, které investorům přinášejí vyšší předvídatelnost příjmů. Přesto i zde platí, že klíčovou roli hraje kvalita lokality a ekonomická stabilita nájemce,“ dodává Veverka.
Budoucí vývoj cen nemovitostí
Očekávání dalšího růstu cen nemovitostí jsou spíše umírněná. Předpokládá se, že případné zdražování se bude pohybovat maximálně v řádu jednotek procent ročně. Významnou roli přitom může sehrát i regulatorní politika České národní banky, která dlouhodobě sleduje stabilitu trhu a dostupnost bydlení.
„Domnívám se, že Česká národní banka bude i nadále aktivně působit proti nadměrným investičním nákupům bytů a snaze jednotlivců vlastnit větší množství investičních nemovitostí,“ říká Jakub Veverka.
Nemovitosti ano, ale především pro vlastní bydlení
Současná situace podle neznamená, že by nemovitosti ztratily svou hodnotu jako celek. Pro mnoho lidí zůstává vlastní bydlení jedním z nejdůležitějších životních cílů a dlouhodobě stabilní formou uchování hodnoty majetku.
Z pohledu čistě investičního je však lepší větší opatrnost a důkladné zvažování alternativních investičních nástrojů. „S touto otázkou se setkávám velmi často a lidem nyní říkám, že v současném období investice do rezidenčních nemovitostí nedává ve většině případů ekonomický smysl,“ uzavírá hlavní ekonom Vidoebydleni.cz Jakub Veverka.