Starší panelový byt: skutečně se vyplatí?

Praha 15. února 2018

Sen o vlastním bydlení se řadě z nás v posledních letech poněkud vzdaluje. Ceny nemovitostí vlivem minimálního množství volných bytů a téměř nulové výstavby rychle šplhají nahoru a mnozí z nás proto sahají po tom nejlevnějším, co je na trhu k dispozici – po starších bytech v panelových sídlištích. Byty v panelácích se prodávají relativně nejvíce a cenově patří k těm nedostupnějším. Často jsou již interiérově zmodernizované, domy se revitalizují, takže máme pocit, že za své peníze dostaneme v poměru ceny k výkonu to nejlepší. Ne vždy to tak ale skutečně je. Mnohdy se vyplatí nákup novostavby, kdy za cenu bytu můžete získat celý dům i se zahradou, vlastním pozemkem a garáží. Podívejme se tedy podrobněji na to, které faktory bychom při zvažování o tom, zdali koupit starší panelový byt, nebo nový rodinný dům, měli zohledňovat. Je to finančně skutečně tak jednoznačné?

Nejsou náklady jako náklady: u paneláku zaplatíte i půl miliónu navíc

Pokud kupuji starý byt, čeká mě kromě prodejní ceny i několik výdajů navíc. Prvním je daň z nabytí bytu ve výši 4% z ceny. V praxi to znamená, že za modelový panelový byt 4+1, který v Brně v průměru stojí 4 miliony 150 tisíc korun, zaplatím 166 tisíc daně. K tomu si musím připočíst další částku, provizi realitní kanceláři, která se obvykle pohybuje kolem 5% z ceny bytu včetně DPH, tedy z té vyšší částky. Ta by u našeho modelového bytu činila 208 tisíc korun. Do peněženky ale pravděpodobně budete muset sahat i v následujících letech, to kvůli podílu vašeho nově nabytého bytu na dluhu, který si společenství vlastníků vzalo na náklady, spojené s revitalizací celého domu. Výměny oken, zateplení a další modernizaci družstva nebo společenství vlastníků většinou financují úvěrem, který splácí řadu let. Kupujete-li si zrevitalizovaný byt, nezapomeňte se proto předem zeptat, jak vysoký je váš podíl na tomto úvěru. Nejčastěji se pohybuje kolem 200 až 300 tisících na jednu bytovou jednotku a i tento výdaj musíte započítat do celkových nákladů na pořízení bytu.

Uvažujete-li o koupi vlastního domku? Než tuto variantu definitivně smetete ze stolu, protože se na první pohled zdá příliš nákladná, spočítejte si, jaké by byly celkové náklady na jeho pořízení. U novostavby vás totiž tyto další dodatečné výdaje nečekají, takže zaplatíte pouze prodejní cenu, která se u modelového domu  4+kk s vlastním pozemkem a garáží v blízkém okolí Brna pohybuje kolem šesti miliónů korun. To je konečná částka. U nově postaveného domu totiž neplatíte ani daň z nabytí bytu, ani provizi developerské společnosti. Prodejní cena je konečná a nečeká na vás ani žádné nepříjemné překvapení v podobě dluhu na revitalizaci domu, rozpuštěném do pravidelné položky fondu oprav na roky dopředu.

Pokud přemýšlíte v horizontu delším než dvacet let, majetek, uložený do novostavby, svou cenu neztratí, zatímco panelový byt, byť po revitalizaci, bude za dvacet let znovu potřebovat další modernizační zásah. Z tohoto důvodu bude jeho cena při případném prodeji nižší, než kdybyste prodávali de facto nový dům, postavený před dvaceti lety. A kdyby náhodou došlo opět k hypoteční krizi, což bohužel nemůžeme vyloučit, ceny starých bytů budou klesat daleko razantněji, než ceny novostaveb.

Dalším argumentem pro novostavbu jsou i standardy, kterými se dnes domy a byty vybavují. Dřevěné a korkové podlahy, podlahové topení, rekuperační jednotky, kterými vyvětráte bez úniku tepla, kvalitní zateplení venkovních zdí a oken, značkově vybavené modernistické koupelny, kde je radost trávit čas – to jsou nejčastější plusy, ze kterých se v panelácích zřejmě těšit nebudete. Často se navíc jedná o pasivní domy, nebo domy, které mají velmi nízkou energetickou náročnost. Kromě dobrého pocitu z toho, že nezatěžujete životní prostředí, navíc ušetříte: náklady na topení budou v porovnání se zateplenými paneláky zanedbatelné. Pro ilustraci uvedeme například pasivní domy Alea, které leží dvacet kilometrů od centra Brna v Říčanech u Brna (http://www.ricanydomy.cz). Tyto rodinné domy, čerpající z funkcionalismu, stojí na vlastním pozemku se zahradou a garáží. Podlahová plocha domu v Říčanech s dispozicemi 4+kk má 127 metrů, což je v porovnání s panelákem o třicet až čtyřicet metrů pro život více. Celá topná sezóna vás tady přijde kolem sedmi a půl tisíc korun ročně, zatímco u výrazně menšího 4+1 v paneláku to bude kolem dvaceti tisíc ročně. U nezatepleného a nerevitalizovaného panelového bytu mohou roční náklady na topení vyšplhat dokonce až na 25 tisíc korun.

Suma sumárum

Za nově postavený rodinný dům dnes můžete v porovnání s bytem ve starém revitalizovaném paneláku zaplatit o 500 až 600 tisíc navíc. S domem získáte víc komfortu, zahrádku i parkování, výrazně ušetříte za poplatky, spojené s nákupem či případným podílem na revitalizaci, a v dalších letech za energie nebudete platit tolik. Při nákupu novostavby máte kvalitní bydlení, do kterého nebudete muset desetiletí investovat, ani se obávat, že by v čase ztrácelo na své hodnotě. A závěrem – s nově postaveným domem získáte také desítky metrů navíc a tím i více životního prostoru.

KS